房子品质的基础知识房子品质的基础知识最近一段时间碧桂园老出事情，那就都心知肚明，碧桂园“高周转”是罪魁祸首，十天做一栋房子，难免会有疏漏的地方，所谓慢工出细活，急，肯定搞不好事情今天结合武汉重庆沈阳来讲一下房子品质：（。
房子品质的基础知识
最近一段时间碧桂园老出事情，那就都心知肚明，碧桂园“高周转”是罪魁祸首，十天做一栋房子，难免会有疏漏的地方，所谓慢工出细活，急，肯定搞不好事情。今天结合武汉重庆沈阳来讲一下房子品质：
（一）宏观品质
1.地段的稀缺性。有人说，这不属于品质的范畴，实际上这是宏观品质的第一要素。我经常说武汉的碧桂园晴川府和东湖金茂府（投资回避），要说品质，大家都去看过，但是实际上，东湖金茂府无论如何都是不能跟碧桂园晴川府相提并论的，就是连拿来一起比较都是不对的，因为碧桂园晴川府和东湖金茂府完全不是一个级别的产品，主要在于晴川府地段的稀缺性，关于这个位置，我讲过很多，在整个武汉，可能都无可替代，有一篇专门写这个位置的微博。同样的，重庆的北区和江北嘴，无论北区出现多么精雕细琢的产品，甚至都比不上江北嘴的刚需盘（江北嘴没有刚需盘[允悲]）。沈阳长白半岛和丁香湖版块也是稀缺板块。大家注意，这里地段的稀缺性，第一往往是地理位置中心性，第二周围的湖，江这些万世不移的资源。武汉和重庆，最稀缺的当然是江（武汉还有东湖，稀缺性不如长江），沈阳，因为浑河是一条小河，同时浑河又比较中心，所以丁香湖和浑河稀缺性上相当（但是沈阳中心极其容易变动，在于浑河和丁香湖在地段稀缺性上来讲不够独特）
脱离地段谈品质是非常尴尬的一件事情，地段的稀缺性是最重要的品质。但是开发商是聪明的，一般具有地段稀缺性的位置开发的楼盘都是品质楼盘，自住上来讲，绝对是一流的体验。然而，如果两个因素错配，因为地段稀缺板块往往是豪宅，一般不存在稀缺性板块品质差的情况（也有，比如世茂锦绣长江的有几期，品质一般），错配往往出现在不算顶级的地段，却配极其豪华的品质，这样的楼盘，往往是投资上的黑洞。典型的如东湖金茂府（绝对不如汉阳滨江的金茂府），正荣紫阙台，尤其是后者，有人说品质如何如何好，我绝对看都不看一眼，任你几个入户，里面亭台楼阁，还有瀑布，各方面考究，都不能抵消地段的劣势。
一个有品质的楼盘，首先地段一定具有稀缺性，这是最大的品质。壕品质配差地段，是最尴尬的事情
2.容积率。一个品质好的楼盘必然有一个较低的容积率。说到低容积率，在重庆武汉，那都是不能谈的，除了纯别墅和纯洋房类产品，容积率都惨不忍睹，这跟一个城市的风格有关，两地都是中心板块土地稀缺（重庆多山，武汉多水），从这个角度上说，重庆武汉的高层，超高层非常多，品质大打折扣。所以武汉南湖有些盘金地圣爱米伦，金地格林小城卖的贵，跟其容积率低有一定关系。重庆则有一些洋房产品容积率低（但是不会出溢价，因为很多洋房楼盘整个楼盘不在一个平面，既无洋房感觉，反倒略显压抑，重庆的洋房都很鸡肋，不如高层）。
很显然，目前武汉滨江板块修建的楼盘都是超高层，高容积率，永远做不出顶级的品质，这是主要原因，只能依靠地段的价值。武汉滨江楼盘修建超高层，虽然品质打折扣，但是也确实是因地制宜，因为长江武汉段江面过宽，楼修的越高，越能拉近两岸的距离，江景景观越好（搜我的微博文章《江景的价值》），越能提升江景价值。话虽这样说，开发商修建超高层，更多的是为了利润。
重庆江北嘴的楼盘，寰宇天下绝对是标杆，这是紫御江山，珠江太阳城等不能比的。一个是因为寰宇天下属于正中心，其次是因为该楼盘容积率低，相互无遮挡，视野顶级，其他的难以谈“质量顶级”
沈阳的楼盘，中规中矩，因为没有地段特别稀缺的地方，刚才讲了，浑河是小河，中心容易移动。丁香湖，长白的低容积率洋房，还是很不错的（投资选择高层哦）
3.配套。品质是多维的，配套也是衡量楼盘品质的一大因素（虽实际与楼盘本身无关），非常有意思的是，往往地段稀缺性带来的是配套完善，衣食住行都非常方便。配套中最大的考量因素是商业，武汉的壹方，重庆的国金中心，沈阳的K11，哪个不是好地段。另外一个是学校，好地段就有好学校，至少学校不差（至少在武汉，这是真的）。还有就是交通，都在中心地段了，交通自然处于网络最中心。
4.文化氛围。品质楼盘一般富人扎堆，逼格和气场是自带的，也不太可能出现一些比如业主打架，物业和业主打架，业主要求门禁开放等问题。所以品质好的楼盘往往你会发现是经得起历史考验的，它好的品质能够坚持很久。周围的人文气息，布局品味都是楼盘品质的一个考量因素。
5.物业和居住人群。物业是极其重要的，好的物业如金地，不仅让业主居住舒心，放心，更是会营造一种家的氛围，品质感就提升起来了。楼盘品质价格和居住人群往往是匹配的，有身份地位的人群往往都住在一个小区，因为他们追求品质，不看价格，而刚需盘刚需扎堆，业主素质有好有坏（以上只是客观讨论，大家要喷就喷），业主对这个楼盘品质也是有影响的，你去一个小区看房，看到小区里面居住的人，这个小区怎么样，就差不多了解了。
（二）微观品质（大家都有点了解，就不细讲）
1.园林绿化（水很深，有的小区看起来绿化不错，实际上成本低）
2.入户（是否双入户，入户大堂是否气派，高度如何，装饰如何）
3.梯户比（一梯一户当然最好）
4.公摊（一般超高层公摊大，洋房，小高层公摊小，还看楼盘送不送面积）
5.是否人车分流（这是伪命题，实际上消防安全法规定，所有的楼盘底下的路都能够走消防车，不允许封闭，而所谓的人车分流实际上是人为封闭，平时不让走车而已）
6.车位比（车位越多越好）
7.楼体设计（是否现代化，洋气）
8.外墙涂料或材料（想起了武汉光谷东的满庭春，失败的案例）
9.过道是否贴砖（水也很深，有些不贴砖刷的涂料伪装如武汉汉北熙园，有些贴砖，用的都是很差没有品质感的瓷砖）武汉的金地自在城过道是不贴砖的，刚需品质很多细节看得出。
10.儿童乐园，体育设施，小区主景观公园，是否有游泳池，电梯是否有空调，门禁是否严格，是否允许共享单车进入等。
微观上的品质因素很多，难以概括完全，欢迎大家补充。
多讲一句，整体来看，同样层级的产品，不考虑容积率和梯户比两个因素（重庆先天地形限制），重庆比沈阳做得好，沈阳比武汉做得好，什么意思，同样定位刚需，价格刚需，重庆的房子品质可以跟很多武汉豪宅相提并论了，有认为我说的不对，可以实地考察。重庆很多楼盘都是双入户，地下两层车库，车位数量很充足。。。
关于房子品质的一些秘密
1.如果是一个大盘，会分很多期开盘，则第一期的工程质量，园林绿化，小区物业等品质因素都会非常不错的，而且会一直不错。原因是因为开发商还要继续卖房子，后面还有很多期要开，第一期有问题，对后面的几期是有影响的。
2.如果是一个大开发商（百强）到一个城市开发第一个楼盘，往往品质不会差，最典型的武汉的北辰优➕，康桥知园。因为这是开发商在一个城市打开市场的武器，做差了，口碑就不容易起来了。
3.央企国企一般来说做的房子不会有特别大的问题，可能各方面都一般，但是绝对不会出现特别大的品质疏漏。这与这些企业的guojia背景有关，出了问题，企业是要直接问责，领导下课的，碧桂园是私企，死了这么多人，杨老板一样继续做董事会主席。不仅不容易出特别大的品质疏漏，也不容易烂尾，原因是这些央企国企开发商资金储备雄厚，也更容易在银行获得优质贷款，有时候甚至为了响应zhence号召，宁愿赔钱，也不会做豆腐渣工程。
4.一般来说，调控期，严格限价期做出来的房子，品质都要差一些，全国范围内都是这样。去年，今年做的房子，整体质量肯定是不如以前的。因为严格限价，拿地都是严格调控期之前拿的，利润微薄甚至不赚钱，虽可能不会质量差到不能住人，但是质量不如以前是肯定的，这也是最近维权潮出现的一个原因。
5.交房的时候，是这个楼盘品质的顶峰，从交房那天开始，楼盘品质肯定是逐年下降的，因为开发商不再卖房子了，品质维护，也就不重视了
6.物业对于楼盘品质的长期维护是非常重要的，香港一些好的楼盘有接近三十年的时间，仍然看起来不算旧，在于物业的及时维护。一个拥有好物业的楼盘，老化速度会慢很多。别人是次新你是次新，别人变成老破物业，你还是次新，这关系到你小区的房价[允悲]
7.高端品质楼盘的某些高端特点是难以持续的，是极难长期维护的。比如说，有些高端小区搞一个人工湖，中间搞一个喷泉，建起来容易，长期维护可不简单，很多最后就变成了臭水沟，死水凼，从高端特点一下子变成品质拉后腿的了。水是最难维护的，水质保持好很花钱。
8.距离商圈（主要是屌丝商圈非高端商圈），火车站很近的楼盘，后期品质会下降的很快，原因是里面人员混杂，出现办公的，附近上班租房子的，管理困难，流动人员多。商圈为何强调是屌丝商圈，大家自己去想想，高端商圈周围的房子都很贵啊，都是富人区啊，自住的多，不住放在那里都不会去出租的，况且好像一般人租不起啊
9.业主自住率高的小区，一定是品质高的小区，你可以拿到任何一个城市去验证，反之，业主自住率低的小区，品质一定不能说高端。
10.大户型单价高，小户型单价低的小区，质量绝对不会差，反之，质量绝对不会好（可以对号入座[允悲][允悲][允悲]），原因也无非是富人追求品质，穷人追求价格。
11.差地段可能品质好坏的都有，但是好地段，往往会有好品质。因为品质可以溢价，开发商提高品质可以多赚钱，关键是不愁没人买单，但是差的地段做好品质溢价，很可能买单的人不多
12.集资房，福利房，还建房，品质一般不怎么样，低于刚需水平，南湖我逛过芷岸龙庭（省农科院福利房），珞珈雅苑（武大福利房），绿化园林做的跟好玩似的。
13.一个楼盘，挂牌出售的数量多，成交数量也多，往往品质一般或者偏刚需
