北京经济技术开发区，或被称为亦庄，是全市唯一一个国家级经济技术开发区，2021年GDP高达2,666亿，同比增速28.8%。2022年8月经开区建设30年，高精尖产业贡献地区生产总值比例超过94%。聚焦当下，全国GDP增速放缓，第二产业成为经济破局增长最优解。亦庄产业园子市场租金自2020年至今取得近30%涨幅亦庄产业园子市场平均租金从2020年疫情至今有30%的涨幅，但整体价格相较北京全市仍居于低位。
北京经济技术开发区，或被称为亦庄，是全市唯一一个国家级经济技术开发区，2021年GDP高达2,666亿，同比增速28.8%。2022年8月经开区建设30年，高精尖产业贡献地区生产总值比例超过94%。截至今年9月，北京经开区已入驻85个国家级“专精特新”小巨人企业【1】，位列全国经济开发区第一名。
聚焦当下，全国GDP增速放缓，第二产业成为经济破局增长最优解。经开区的四大主导产业覆盖汽车、电子信息、装备制造业和生命科学，在产业结构与业态属性上都位列前沿，其中三个都达到千亿级体量。经开区在2021年贡献了北京全市30%的工业增加值。另外，全国产业园项目受资产证券化政策与市场表现的共同推动，在商业地产市场中热度倍增。本文将立于中端视角，解读北京市举足轻重且广受资本关注的“2.5产业”【2】发展核心地——亦庄产业园的市场格局。
【1】 国家级专精特新“小巨人”企业是指具有“专业化、精细化、特色化、新颖化”特征的中小企业领军者。
【2】 2.5产业是指既具备第三产业管理中心的职能又具备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营职能。
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1.经开区规模以上【3】工业总产值2021年同比增加1,100余亿，其中生物工程和医药行业增长209.6%。
2.亦庄产业园子市场覆盖453万平方米的产业园项目，占据北京市场整体存量近30%。其中六年内入市新项目达到全市产业园总供应体量的四分之一。
3.四类引导产业租赁面积贯穿全区，在重点项目中的租赁面积占全部租户的61.6%。
4.亦庄产业园子市场平均租金从2020年至今有30%的涨幅。
5.北京市“专精特新”中小企业有562家落户亦庄，在这批企业的规模成长至红利期，亦庄或将在中长期迎来租金增长契机。
【3】规模以上工业企业是指年主营收入2,000万元及以上的全部法人工业企业。
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释放供应充沛，承载产业跃迁亦庄产业园子市场覆盖453万平方米的产业园项目，占据北京市场整体存量近30%。得益于“三城一区总体规划”，大批一类工业用地在过去十年内集中释放，在北京市五环内供应稀缺的大环境下，亦庄无疑是不可多得的集中供应区。充沛的土地供应量与区域产业引导规划为市场提供了优渥的开发条件，让亦庄区在六年内入市新项目达到全市产业园总供应体量的四分之一。
有了产业园大体量的承载，加上全力深入的产业扶植政策，亦庄为全北京市的“2.5产业”提供符合需求的落脚点，同时适配高精尖企业的管理办公与研发生产职能。跨越式的产业发展让经开区规模以上工业总产值2021年同比增加1,100余亿，声名鹊起的生物工程和医药行业去年增长209.6%。在此阶段形成的产业聚集效应使亦庄产业园市场在此期间去化50余万平方米空置面积，空置率从2019年的30.7%下降至2022年的19%以下。
区域引导政策加速产业落地，促成聚集效应北京市经开区完善的政策环境赋能重量级企业与资本力量涌入，一批优质产业园项目享受政策红利倾斜持续吸纳市场头部需求，核心区的成熟项目带动市场中小型体量需求衍生，亦庄产业园子市场进入正向循环发展。
四类支柱产业主导租赁，2020年后吸引降本需求四类引导产业租赁面积贯穿全区，在重点项目中的租赁面积占全部租户的61.6%，其中新一代信息技术产业比例高达38.9%。京东集团在亦庄的非总部租赁面积超数万平方米，分公司涵盖物流、电商、电竞等各类业务分支。
部分企业在疫情影响下，对办公物业的选择趋向成本为先，保留现金流实力应对市场不确定性。这一变化也让亦庄产业园子市场凭借租金逆差的优势增加了区域竞争力。
来自四大引导产业的强劲需求与北京其它子市场的迁址需求让亦庄市场的整体空置率从从2019年的30.7%下降至2022年的19%以下，达成空置面积去化超50余万平方米。
今年多点爆发疫情，宏观经济小幅震荡，截至今年七月，经开区规模以上工业总产值达到2,929亿元，与去年同期相比下滑10.9%，高技术产业类型及企业规模较大的企业受创明显。某知名集团在核心区产业园项目退租超两万平，为降低管理成本迁入自用项目，其他核心区产业园项目需求也有所回落，短期内空置率承压。
亦庄产业园子市场租金自2020年至今取得近30%涨幅亦庄产业园子市场平均租金从2020年疫情至今有30%的涨幅，但整体价格相较北京全市仍居于低位。
亦庄产业园子市场的租金在2019年之前一直保持平稳增长趋势，2020年疫情期间需求放缓出现小幅下行压力，租金回撤4.0%，跌幅仍小于全市平均值。2021年初市场开始复苏，此前市场租金基数较低，存在一定增长空间，由市场砥柱需求与迁入需求带动租金突破2018年以来的最高水平。另外，区域内政策补贴红利较大，也为业主方租金收益提供增长空间。因此，2022年初平均租金峰值达到3.8元/平方米/天。受2022年二季度疫情影响，三季度租金小幅回落至3.5元/平方米/天左右。
挑战与破局：“专精特新”引领增长机遇，亦庄新城强化规模效应以客观的未来视角来看，亦庄产业园子市场在进入发展成熟阶段前还有一些短期挑战，但这些挑战也存在着破局机遇。
睿见观察小组观点不破不立，目前亦庄的全产业链发展基调向好，中短期内的发展阻碍皆具备解决条件。
对于区域内的产业园项目运营方来说，突破全年经济下行压力可通过深化项目市场定位辟蹊径。目前四大引导产业中除了新一代信息技术行业，其他行业在重点项目中的租赁比重都较小，且上下游企业选址较分散。新能源及机器人行业在全北京市的体量可观，但选址布局高度分散，有效聚拢行业集群吸引与把握全市潜在需求是错位竞争的关键。
