北京未来楼市是涨是跌（北京楼市一条既要信息）

目前看了清河板块的橡树湾，学院路板块的逸城东苑以及奥森板块的融域嘉园、澳林春天和京师园。我在西单上班、我老公在东直门上班，孩子去年刚出生，已落户西城白纸坊。考虑上学、居住以及上班交通等因素，目前有两套方案，想让京总提提意见。但换房后孩子只有西城学籍，没有西城户籍，担心政策变化后期对升学有影响。

北京未来楼市是涨是跌?京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，今天小编就来聊一聊关于北京未来楼市是涨是跌?接下来我们就一起去研究一下吧!

北京未来楼市是涨是跌

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问：京总好，目前想在北京购买自住房一套，预算1000—1200，我本人在沙河工作，有班车，媳妇在中关村工作，有办法解决学校。目前看了清河板块的橡树湾，学院路板块的逸城东苑以及奥森板块的融域嘉园、澳林春天和京师园。还在犹豫中，请问京总认为这些板块怎么样？更推荐那个盘？

A:回答：您好,感谢信任;1、1000-1200是一个很好的价格段,如果选筹精准,未来的涨幅应该是可观的;首先这个总价可以买到市场上的主流户型,北京从2016、2017严调之后,所有的置换家庭基本全部都劝退

加不上杠杆导致积压的购买力会集中在改善群体，这部分改善群体一定会在近期有一个集中的爆发,总价1500万以上属于蓝海市场，1000到1500万可以拿到核心地段热门区域的次新3房或者品质两房，目前各类福利房的供应会导致这些区域的次新会越来越稀缺；以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新符合未来市场的主流。

2、1000以上的标的如果选筹错误可能会导致未来的流动性不好,或者严重跑输大盘;失去了投资的意义,比较稳妥的打法是选择核心区,核心区一般是指在城市分区中由某一种资源形成聚焦，为什么是某一种资源聚焦才会用核心区形容，

即便是北京也分“市级功能”,和“区级功能”;衣食住行,大商场每个区都有一些,但高端消费,顶级品牌购买能力有限,每个城市最多只能养活一片商铺,这就是“市级功能”某种资源形成的聚焦，购买力更强。

我们会看到一些冷门板块的贵妇盘，就是指比同区域的二手盘贵大概一平1-2万，这种盘买过来之后大概率站岗5-8年的时间，这个背后的逻辑就是没有购买力，或者说购买力有限导致没有更多的人去接盘，只有量大才能推高价格，可以用供需来形容，只有供需失衡，价格才会上涨，这个是微观市场的逻辑。

3、清河和学院路、奥森板块属于三个不同概念的区域,清河的价值是有海淀不错的学区配套附近产业的支撑,目前区域的配套也比较完善,品质盘扎堆,学院路已经比较固化了,这个区域算是城中区,严格意义上热门区域都算不上

奥森的价值主要是生态资源比较好,但生活配套比较一般,还是靠吸收东西产业区的购买力,这三个板块清河和奥森板块都可,学院路一般;清河的楼盘跑赢大盘的概率更大,奥森板块跟着大盘跑问题不大,但房价的阻力位比较难破.橡树湾的五期也就是万像府溢价稍高，这个板块13万有点虚了，其它都可。

综合建议:优先橡树湾、其次奥林春天、京师园;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利!有问题可再向我提问!

Q:提问:京总，您好！拜读了您星球的文章收获很多。结合我们家的情况，有些问题想请教您。我在西单上班、我老公在东直门上班，孩子去年刚出生，已落户西城白纸坊。家里有两套房子，一套房子在丰台星河苑小两居；另一套房子在恬心家园小开间。如果把两套房子变现，加上现金贷款等，总共1400万。

考虑上学、居住以及上班交通等因素，目前有两套方案，想让京总提提意见。第一套方案是，把两个房子都卖了，换个大三居，但是买在哪里没有考虑好，希望有保值增值的效果；第二套方案就是恬心家园的房子不动，把星河苑的小两居卖了，加上贷款现金，预算800万出头，也只能在同小区换个小三居或者大两居。想听听京总的意见，哪套方案更合适？推荐哪些小区？

A:回答:您好,感谢信任和认真阅读!星河苑在市场上的表现比较匮乏,近几年价格一直起起伏伏;行情来了个别比较突出的房源能有一个10%的涨幅,但市场热度下来会马上有回调的现象,南四环缺少优质产业和优质商圈,长期吸引不到优质的购买群体,房价也相对较弱,恬心家园的保值增值属性比较稳健,涨幅也可,可以优先考虑第二个方案,等下轮行情把星河苑的房子出掉,用本金撬动最大杠杆买优质盘即可

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Q:提问:京总您好，本人情况：自住德胜片区学区老破小，想置换一套大三居（自住兼保值升值功能），预算1500-2000（出售学区房现金）。孩子西城上学需兼顾路程。如果新选房子距离学校较远也可以考虑，但希望房子具有比较强的升值潜力。目前有两个换房方案：

一、出售现有学区房，房款加部分现金买一套1500万左右的大三居，剩余资金再购置一套西城总价低的学区房或用于其他投资；

二、全部资金用于购置一套高品质大三居。但换房后孩子（目前五年级）只有西城学籍，没有西城户籍，担心政策变化后期对升学有影响。

目前考虑的区域和楼盘如下：1.太阳宫（考虑太阳公元、金星园、火星园、凤凰城）2.望京（考虑东湖湾、湖光壹号、融科橄榄城）3.大屯附近（考虑光大名筑、远洋万和城、亚运新新家园）4.奥森板块（考虑美伦堡、澳林春天）5.西北二三环附近（考虑金晖嘉园、金尚家园、远洋风景、冠城园）6.安贞附近（考虑胜古誉园）

鉴于以上内容，请您就换房方案、楼盘选择、杠杆使用给一些专业意见，谢谢您！

A:回答:您好,感谢信任!兼顾孩子未来升学,1500选一套品质三居一套最低总价学区房,这个方案比较稳健,注重房子的升值潜力可以重点关注下望京,望京不能说升值潜力大,只能说比较稳健,房价的天花板比较高,奥森的优势是生态资源好,但本地的购买人群全是来自于周围产业,换句话说奥森的涨幅还要依靠外区的购买力,太阳宫的太阳公元稍有溢价,凤凰城还不错,可以看下三期和四期

安贞、西北二三环如果总价超过1500不建议做为重点选筹对象,这些区域属于热点区域,和龙头区域的涨幅还是有差距的,刚需八九百的总价选这些位置还可,超过1000,总价越高,涨幅越一般,这个总价选龙头板块流通性和保值升值性都比较占优势

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Q:提问:您好！想咨询下，目前有裕中小两居学区房一套用于孩子24年上学，考虑到搬到那边不够住，想在学校附近买一套三居室，目前相中朝阳区京友公寓154平三居（95年）和裕中东里98年96平三居，这两个优缺点明显：

1、京友公寓优点是南北通透够大能住，但是没有小区环境，整体来说感觉叫不上次新，怕将来保值升值空间有限，且商品房需要全款买，虽可以全款但是占用资金过大用不了杠杆（不考虑DYD），买完这套房子手里就剩下两三百万，不好再操作下一套；

2、裕中东里优点是公房可以高贷款，省出来的钱有七八百万，可以再买一套品质房子，距离另一套学区房也比较近，比较方便，缺点是房子不如京友大，且有一定学区风险，怕影响未来保值升值。总体要在这里至少住10年，所以从综合角度考虑，哪种方案更好，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、如果以投资的角度,这两个盘我们都不会选,京友公寓这种盘没有居住体验,近五年的涨幅是横盘状态,小区在市场上竞争力匮乏,未来的涨幅不确定,除非遇到大放水,全市普涨,但这就有赌博的性质了

裕中东里比京友公寓稍强一点,涨幅不到10%;目前的学区溢价比较高,可以高贷款的盘一定要警惕,从房产投资的角度贷款加杠杆是扩大仓位,涨幅靠选筹,赚钱靠杠杆,总价500万和1000万的赚钱效益不同,简单说:我确定选的这个盘3-5年的时间会是30%,40%的涨幅,有了这个定论之后,我就想尽一切办法扩大仓位加杠杆.高贷款的前提是选筹正确,如果选筹错误,您杠杆加的越重,亏损的就越严重.因为北京一次置换的成本较高,后期再置换也会非常的麻烦.

2、既然您们已经解决学区问题,没必要全部把资金压在学区上,完全可以投住分离,买一套没有学区溢价的纯投资品出租出去,自己现在的房子不够住可以在学校附近租一套;这样的话对于您们更稳健一些

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Q:提问:京总您好，请帮助答疑解惑;孩子25年上小学，有德胜学区三帆附小老破小学区房，731前已过户，确定能上。现想在周边购入一改善三居，孩子小学初中高中期间居住，兼顾BZ ZZ。手里大约200W现金，准备出手霍营一套（市价约350W）和海淀晨月园一套（人大附小XQ，市价约1000W），加上贷款能有1700W的ZJ。周边看的小区中，比较中意的是冠城北园&冠城南园（海淀，单价都比较高，好的楼层户型12W），华亭嘉园（朝阳，单价比较低，但略远，好的楼层户型8.5W）

以上是基本情况，请问：

1.冠城北园&冠城南园和华亭嘉园这些算不算核心区域，按照京总的分析逻辑，周边也没有出色的产业，中长期有BZ ZZ的基础吗。

2.从BZ ZZ的角度来讲，冠城北园&冠城南园和华亭嘉园哪个更优质，冠城北园&冠城南园单价现在都已经很高了。华亭嘉园小区环境挺好的，却常年没有跑赢大盘，问题是在哪里？

3.冠城北园&冠城南园买三居资金上有较大压力。南向中高楼层单价都很贵（普遍要1800W ），如果买2居，中长期对于三居来说会不会有劣势。三居如果选东/北向的能便宜不少，长期BZ ZZ值得咬牙上南向中高层吗。

4.有没有其他的小区推荐，周边看过的有华展国际公寓（户型都不方正）、京友公寓（几乎没有小区）、华盛嘉园（有些远），能否兼顾BZ ZZ 能居住上学推荐合适的小区。

5.晨月园比起冠城北园&冠城南园和华亭嘉园，中长期BZ ZZ的前景会更好吗？

6.因为属于一卖一买，操作的时间节奏能否有建议。请京总解惑，不胜感激。

A:回答:您好,感谢信任!1、什么叫核心区,北京的房地产市场是点状分布逻辑,就好比一块大饼,上面撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一个个十万的楼盘,而周围的大面积空地可能就差点意思,比如某一个区域一旦崛起互联网风口期公司,估值是千倍万倍的增长,可以一夜之间诞生出无数个千万富翁,这些富翁首要的需求就是买房加置换,而一旦风口期过去,一切又回归平静,整个区域的价值也会瞬间转移,因此我们永远不知道哪个互联网公司会踩中风口期一夜之间崛起,崛起之后能撑几年,而我们能控制的就是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定,不聚焦的区域价值会发生漂移的现象.

如互联网产业聚焦的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄

权贵型聚焦的区域;万柳、亚运村、西城;

资本型聚焦的区域;国贸、金融街;这些都称为核心区,这些区域的价值一直存在,房价也就常年是一个稳健向上的,如果遇到市场好,可能一夜之间上涨20%,一年能达到30,甚至50,市场冷下来可能回调5%—10%,价值不稳的区域,可能涨30%,回调20%甚至30%,这个背后就是购买力的逻辑.

2、霍营350W住房、晨月园市价约1000W,这两个盘晨月园还可,如果您置换的房子跑不赢大盘,或者低于晨月园的涨幅,那么您的置换可能是损失的.冠城这个楼盘能否保值增值,马甸本地是没有优质的企业的,主要还是靠吃外地的产业,冠城这个盘在商圈内没有稀缺性,属于中规中矩的盘,保值还可,但跑赢大盘有点困难.

3、北京过去的市场是刚需驱动,现在乃至未来是改善驱动,因长期的调控和限制杠杆,导致积压的购买力全部集中在改善群体，总价1500万以上属于蓝海市场，可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流;1700W的总资金,我是建议第一在板块上选第一梯队的商圈,因为这个属于改善的范围,如果在商圈上选筹有瑕疵,未来房子的流通性可能会打折,投资房产表面拼的是选筹能力,实际拼的是金融财技,不知您们倾向于哪个方位,或者接受接送孩子学校的距离,关于这个细节可再向我单独提问一条.

4、一卖一买,您现在持有的房子还不错,出货应该很快,以利益最大化的角度操作是:先买后卖,市场热之前买入,大额定金锁房,在价格上可以向卖家稍做让步,争取更有利的卖房时间,以时间换空间.这个是利益最大化的操作思路

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